存量房黄金时代来临 “京沪深”二手房成交逾3万亿元 为新房交易额的2倍多–房产– -pretty rhythm

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原标题:存量房黄金时代来临 “京沪深”二手房成交逾3万亿元 为新房交易额的2倍多

  存量房黄金时代来临

  “京沪深”二手房成交逾3万亿元 为新房交易额的2倍多

  ■本报记者 王丽新

  “2016年中国的房地产市场在所谓的“白银时代”创造出了“黄金时代”未能够企及的巨量增长,11万亿交易额,超过30%的增长是中国各行各业里增速最快的一个行业,这是难以想象的。”链家研究院院长杨现领表示。然而,杨现领认为这种增长虽然意外,却可以理解。在他看来,2016年中国房地产市场最大的变化,或者说最值得关注的变化并非这个巨量增长,而是“增量市场”向“存量市场”的转换,这是一种更深刻、更根本的转变。

  据链家研究院发布的《存量时代,流通为王》市场展望报告显示,2016年,“京沪深”三大一线城市二手房交易额超过3万亿元,是新房交易额的2倍以上,而30个典型城市二手房交易额为5万亿元以上,是新建住宅交易额的1.1倍。显然,新房进入白银时代后,存量房的黄金时代已经来临。

  存量房黄金时代来临

  有统计显示,2016年,我国新房住宅交易额约10万亿元,二手房住宅交易额为6.5万亿元。

  据报告测算,在存量资产端,二手房约180万亿元、商办物业50万亿元,待售住宅库存约3万亿元;在存量资产产生收益(即服务型收入,包括代理、渠道、媒体等)端,租赁交易额约为1万亿元、二手房交易佣金1千亿元、物业管理5千亿元,在加上城市更新等,这个市场的潜在空间巨大,目前才刚刚打开。

  杨现领认为,存量房的黄金时代已经来临,预计未来三年至五年时间内,二手房全国整体交易额将高于新房。届时,交易和租赁市场将趋于平衡,购租并举的供应体验初见雏形,新房、二手房和租赁三个市场将协同发展;机构集中度将相对更高,更容易产生规模效应和网络效应显著的大型交易平台,预计未来3年-5年内,将由3家-5家存量房领域的上市公司出现,可能来自经纪领域、青年公寓等,这是大概率事件。

  值得关注的是,存量市场来临后,开发商已经开始进入这一市场,包括运营长租公寓等。据了解,开发商目前进入存量房市场有两种形式,一种是对业务上的布局,例如参与长租公寓等盘活物业的方式;另一种是资本上的进入,鉴于当前市场一、二手联动交易很强,中介公司开始进入资本市场,通过资本方式参与存量资产交易和运营。

  资产证券化渠道将拓宽

  在杨现领看来,无论是开发运营的长租公寓,还是商用物业,未来资产证券渠道将拓宽。

  据报告数据显示,目前美国托管行业的规模达到了100亿美元,而机构化管理的渗透率也已占到22%,盈利则是通过佣金和后续的管理费实现。同样在日本,80%的房子都通过托管的形式来实现,从最初的签订合同到筛选租户、代收租金以及房屋维修,完整的托管业务链条是保证租赁市场成熟的关键。

  更重要的是,以美国的租赁资产管理为例,整个模式核心就是REITs。据杨现领透露,公寓在美国REITs占10%,这个市场能够受到关注,根本是它的回报率长期来看跑赢股市,是一项不错的投资。

  反观中国,REITs的大门尚未真正打开,尽管有私募REITs、ABS等融资模式,但资产证券化渠道尚不充分,不过,2016年已经有了很大的增长,预计未来的发展速度会超预期。

  对此,杨现领认为,一方面租金上涨的趋势明显,长期持有租赁回报率在上升。另一方面是利率的下降趋势。

  以北京为例,《证券日报》记者从第一太平戴维斯获得的最新住宅租赁数据显示,2016年第四季度,由于为市场传统淡季,整体入住率有所下降,但服务式公寓和高端公寓租金均环比上涨。

  据第一太平戴维斯董事熊志坤向《证券日报》记者表示,鉴于监管机制的不成熟,目前REITs的大门尚未放开,但预计2018年将有可能打通REITs的融资渠道,届时存量资产运营所耗费的资金成本压力将有所缓解。

  良好流通有利于稳定房价

  《存量时代,流通为王》这份报告还提到“百人流通率”这一指标,可以用来衡量真实的房产需求被满足的程度。以房屋百人流通率(每年一百个人里有多少人买房子或换房子)计算,当一个城市的百人流通率在1%到2%的时候,这个城市的供应会非常紧张,流通率很低,房价增速会比较明显;当这一指标在2%到3%之间时,房价将比较平稳;当这一指标在3%到5%之间时,房价基本不存在上行压力。

  以北京为例,房屋套均价格过高,新房可售库存不断下降,二手房供应如果不能放量,新增房源和新增客源的矛盾就会加剧,百人流通率很低。若北京的百人流通率为2.5%,那么二手房交易将超过45万套,但2016年仅为27万套,这意味二手房交易量还存在10多万套的供应缺口才能起到稳定市场供应的作用。

  杨现领进一步称,降低流通成本和各种税费成本,同时提升中介交易的服务效率,都将对提升流通率有所影响,让所有权、使用权和收益权的交易更加快速变现。

(责编:伍振国、孙红丽)

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